In 20 Jahren Substandard bei 1 700 Wohnungen beseitigt
Heuer 17 Millionen Euro für Verbesserung der Wohnqualität

Die Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft der Stadt Linz (GWG) nimmt bei der Substandardbeseitigung eine Pionierrolle ein. Rund 3 700 der insgesamt fast 18 000 Wohnungen der GWG wiesen vor zwanzig Jahren noch Substandard (Kategorie D nach dem Mietrechtsgesetz) auf oder waren sanierungsbedürftig. Rund 1 700 Wohneinheiten waren davon „echte“ Substandardwohnungen im Sinne des Mietrechts, verfügten also weder über eigene Bäder bzw. WCs oder über eine Zentralheizung. Seit 1990 wurden von der GWG rund 3 600 Wohnungen gleichsam auf Neubaustandard gebracht. Heute weisen nur noch 116 Wohneinheiten die Kategorie D auf. Ein Teil davon ist nicht mehr sanierungsfähig und muss abgerissen werden. Einige Wohneinheiten davon stehen auch unter Denkmalschutz.
 
Die Linzer GWG stellt heuer für Großinstandhaltungen und Wohnumfeldverbesserungen insgesamt 17 Millionen Euro zur Verfügung. Neben der Verbesserung des Wohnstandards durch Fassadensanierung und der Renovierung von Kellern und Dachböden, der Erneuerung der Fenster und dem Lifteinbau gewinnt die Hebung der Wohnqualität durch Loggien und Balkone zusehends an Bedeutung. Wo eine Sanierung aus Kostengründen nicht mehr möglich bzw. sinnvoll ist, werden moderne und leistbare Neubauten errichtet, wie zuletzt in der Neubauzeile im Stadtteil Neue Heimat. 

„Die Standardanhebung ist letztlich eine sozialpolitische Herausforderung. Wir wollen, dass auch einkommensschwächere LinzerInnen in den Genuss einer zeitgemäßen Wohnqualität kommen. Wohnen darf keine Frage des Geldes sein“, rückt GWG-Aufsichtsratsvorsitzender und Sozialreferent Vizebürgermeister Klaus Luger die sozialen Aspekte der baulichen Maßnahmen der GWG in den Vordergrund.

GWG ist Pionierin bei der Substandard-Beseitigung

Die umfassenden Aktivitäten der GWG zur Standardanhebung und Substandardbeseitigung begannen Anfang der der 90er Jahre und hatten ein groß angelegtes Standard-Anhebungs-Programm im Linzer Stadtgebiet zum Ziel. Das Ziel war damals, rund 1 700 Wohneinheiten zu modernisieren. In einer ersten Phase bildete das Franckviertel den Schwerpunkt.  Viele der GWG-Bauobjekte im Rahmen des Sanierungsprogramms stammten aus den 20er Jahren und 30er Jahren und waren zum Zeitpunkt der Errichtung modern. In Bezug auf heutige Maßstäbe jedoch fielen sie in die Kategorie „Substandard“.

Franckviertel: Sanierte Wohnanlagen Wimhölzelstraße

Die diversen Sanierungsmaßnahmen  der GWG in diesen alten Häusern umfassten unter anderen den Anschluss an das Fernwärmenetz bzw. den Einbau von Zentralheizungen, die Erneuerung von Elektroinstallationen sowie weiters die Vergrößerung zu kleiner Wohnungen durch Umbauten oder Zusammenlegungen.  Am dringlichsten war die Installierung von zeitgemäßen Sanitäreinrichtungen.

Standardanhebung am Beispiel „Derfflingerkaserne“

Ein Musterbeispiel für eine derartige Revitalisierung war der Einbau von Nasszellen in der so genannten „Derfflinger-Kaserne“. Ab 1990 wurden in diesem GWG-Objekt an der Derfflingerstraße für insgesamt 106 Wohneinheiten Dusch- und Waschräume sowie Vorräume und WCs eingerichtet. Das Gesamtprojekt war damals mit 17,6 Millionen Schilling veranschlagt. Die Stadt zahlte pro Mieteinheit jeweils 105 000 Schillling dazu,  für die MieterInnen verblieben Kosten von knapp 22 000 Schilling. Dieser Betrag wurde auf die monatlichen Wohnungskosten mit zusätzlich 300 Schilling (umgerechnet 22 Euro) verrechnet. Die soziale Belastung der MieterInnen konnte so auf ein Mindestmaß reduziert werden.

Wohnanlage Derfflingerstraße

Auch durch die darauf folgende Generalsanierung der Fassaden mit städtischer Förderung wurde die Wohnqualität in der Derfflingerkaserne verbessert. Mitte 1999 wurde in weiterer Folge auch das Hofareal generalsaniert. Nach Abbruch des Hauses Derfflingerstraße 8b wurden 2008 die Wohngebäude 8 und 8a saniert. So wurden das Dach und die Fassade erneuert sowie die Grünanlagen und Parkplätze neu angelegt. Auch die Einhausungen für die Abfallsammelstellen wurden erneuert. Von den zuletzt erfolgten Maßnahmen, die ein Investment von etwa 390 000 Euro darstellen, profitieren mehr als 200 Mietparteien.

Die so genannte „Derfflingerkaserne“

Wohnungsverbesserung und Schaffung zusätzlichen Wohnraums

In weiterer Folge konnten in den 90er Jahren teilweise durch Wohnungszusammenlegungen im Bereich Planck-, Garnison- und Franckstraße die Wohnungen der Kategorie D weitgehend beseitigt werden. Zur Beseitigung des Substandards wurden auch Abbruch und  Neubebauung realisiert. Dabei wurden – unter größtmöglicher Rücksichtnahme auf die MieterInnen bzw. unter deren Einbindung – schlechte Bausubstanzen abgerissen und durch zeitgemäße Wohnanlagen ersetzt. Aus einer Summe von rund 20 Projekten wurden ca. 850 Wohnungen mit einer Wohnnutzfläche von 38 370 Quadratmetern durch Ab- und Übersiedelung der MieterInnen freigemacht und abgebrochen.

Die zeitgemäße Neuplanung ermöglichte die Errichtung von wesentlich mehr, nämlich 985 qualitativ hochwertigen, den aktuellen Neubaustandards entsprechenden Wohnungen. Bei der Wohnnutzfläche konnte eine Steigerung um 73 Prozent auf 66.385 Quadratmeter erzielt werden. Objekte wie die Derfflingerstraße 8b und Langgasse 12 wurden auch ohne Neuverbauung abgebrochen.

Aktuell befinden sich noch in folgenden Objekten Wohnungen der  Kategorie D:

Derfflingerstraße 6	61
Franckstraße 52-76	8
Garnisonstraße 29-35	5
Gruberstraße 68-78	6
Planckstraße 8-40	7
Schiffbaustraße 10	2
Franckstraße 38-38c	7
Garnisonstraße 47	2
Wiener Straße 474a	1
Garnisonstraße 36-38	8
Webergasse 8	4
Verlängerte Kirchengasse 2	5
Gesamt	116

Das Objekt mit dem höchsten Anteil an Kategorie D – Wohnungen ist das Haus Derfflingerstraße 6 mit 61 Einheiten. Hier bedarf es noch einer Grundsatzentscheidung (eventuell einer  Freimachung für die Stadtbahntrasse) über die weitere Nutzung des Areals.

Die Häuser Schiffbaustraße 10, Garnisonstraße 36-38 und Webergasse 8 weisen eine schlechte Bausubstanz auf und sind – auch längerfristig – zum Abbruch vorgesehen. Hier sollen die MieterInnen abgesiedelt werden.

Wohnungsverbesserung bei 3 600 Wohneinheiten

Das Anfang der 90er Jahre gesetzte Ziel, 1 700 Wohnungen auf modernen Standard zu bringen, wurde mittlerweile weit übertroffen. Unter der Bezeichnung „Wohnungsverbesserungen" wurden und werden jährlich Qualitätsverbesserungen bei bis zu 300 Wohnungen durchgeführt. Insgesamt liegt die Zahl der Wohnungsverbesserungen seit 1990 bei  3 600 Wohnungen!

Heuer 17 Millionen Euro für Modernisierungsvorhaben

Die GWG nahm nicht nur in der Vergangenheit eine Pionierrolle bei der Standardanhebung ein, sondern legt auch in der Gegenwart auf die Modernisierung und Sanierung von Wohnanlagen großen Wert. Für Großinstandhaltungen und Wohnumfeldverbesserungen werden heuer 17 Millionen Euro investiert.

Dies ist eine Ausgabe, die sich gerade in der Zeit nach der Überwindung der vergangenen Wirtschafts- und Finanzkrise konjunkturbelebend auswirkt. Die Bauarbeiten werden fast ausschließlich von heimischen Unternehmen durchgeführt, die Wertschöpfung erfolgt daher unmittelbar in der Region.

Neben der thermischen Sanierung von Fassaden, Keller- und Dachbodendecken, dem Austausch von Fenstern und dem Lifteinbau gewinnt dabei die Aufwertung der Wohnqualität durch Loggien bzw. Balkone immer mehr an Bedeutung.

Umfassende Sanierungs- und Qualitätsverbesserungsmaßnahmen sowie Balkonnachrüstungen werden von der GWG unter anderem heuer bei Wohnanlagen im Kaplanhofviertel (Hueberstraße, Holzstraße, Stelzerstraße), in der Neuen Heimat (Angererhofweg, Adolf-Dietel-Weg), im Franckviertel (Stieglbauernstraße), in Kleinmünchen (Zeppelinstraße), in der Innenstadt (Lustenauer Straße) sowie in Urfahr (Harruckerstraße, Freistädter Straße, Leonfeldner Straße, In der Stockwiesen) durchgeführt.

Neubaustandard für 500 Wohnungen in den Jahren 2008 und 2009

Die GWG setzt im Interesse der MieterInnen langfristig und konsequent auf die kontinuierliche Sanierung und Revitalisierung von Wohnanlagen. So wurden beispielsweise allein in den Jahren 2008 und 2009 von der GWG mit Kosten von rund 13 Millionen Euro rund 500 Wohnungen auf Neubaustandard gebracht. Es wurden unter anderem Bäder und Heizungen erneuert, neue Böden verlegt und Malerarbeiten durchgeführt. Schwerpunkte bei diesem Standard-Anhebungs-Programm waren und sind Wohnanlagen in der Neuen Heimat (Heiderosenweg, Angerhofweg, Adolf-Dietel-Weg), im Kaplanhofviertel (Körnerstraße, Gruberstraße, Kaplanhof-, Hueber-, Leibnitz- und Stelzerstraße) sowie große Wohnblöcke in Urfahr (Leonfeldner Straße 99-107, Linke Brückenstraße 13-16, Freistädter Straße 68-74 und Am Hartmayrgut 1-15). Unter anderem wurde Vollwärmeschutz installiert und teilweise wurden Loggien errichtet.

Ein Viertel aller nachträglichen Lifteinbauten von GWG errichtet

Die GWG-Bauten werden auch durch den nachträglichen Einbau von Liftanlagen aufgewertet. Beispiele im laufenden Jahr sind die Wohnanlagen an der Gruberstraße, der Weißenwolffstraße, an der Stieglbauernstraße, an der Altomontestraße, an der Linken Brückenstraße, an der Kudlichstraße, an der Rieglstraße, an der Keplerstraße, an der Piccolominigasse, an der Gruberstraße, an der Kaplanhofstraße sowie an der Unionstraße.

Von nachträglichen Lifteinbauten profitieren besonders SeniorInnen und gehbehinderte Menschen sowie Familien mit kleinen Kindern. Sie ermöglichen es vielen älteren Linzern und Linzerinnen, diesen Lebensabschnitt in den „eigenen vier Wänden“ zu verbringen.

Heuer werden von der GWG insgesamt 24 Lifte nachgerüstet, womit sich die Gesamtzahl der Liftnachrüstungen durch das Wohnbauunternehmen auf  274 Lifte erhöht. Die GWG hat damit rund ein Viertel der Lifteinbauten in Linz vorgenommen*.

*(Stand Juni 2010: 1172 Liftnachrüstungen incl. Treppenlifte)´

GWG-Neubauten:

Kostensparende Bauweise am Beispiel Fröbelstraße/Füchselstraße

Wenn eine Sanierung nicht mehr sinnvoll ist, werden neue Mietwohnungen errichtet. So erfolgte in den Jahren 2002 bis 2004 der Bau von 174 Wohneinheiten im Bereich der Fröbelstraße / Füchselstraße. Im Vorfeld der Neubebauung wurde die bestehende Altbausubstanz abgerissen. Eine Sanierung war aus bautechnischen bzw. aus Kostengründen im Interesse der MieterInnen nicht mehr vertretbar. Fünf Häuserblocks blieben aus Denkmalschutzgründen erhalten.

Fröbelstraße / Füchselstraße: Alte Bebauung …

Die Neubebauung umfasste neben der Errichtung von 174 Wohneinheiten auch die Schaffung von 180 Autoabstellplätzen. Im Inneren der Wohnanlage entstanden ruhige und begrünte Innenhöfe. Die Größe der neu errichteten Wohneinheiten betrug zwischen 50 und 85 Quadratmetern.

… und neue Bebauung für zeitgemäße Wohnqualität

Zahlreiche andere Wohnungsneubauten

Weitere Abbrüche und Neubauten erfolgten am Hauschildweg (1994 bis 1996, 144 neue Wohnungen), an der Dauphinestraße (1997, 6 neue Wohnungen), am Glögglweg (1998, 76 neue Wohnungen), an der Schumannstraße (2003, 36 neue Wohnungen), an der Bethlehemstraße (2003, 31 neue Wohnungen), an der Schratzstraße (2004, 8 neue Wohnungen), an der Rudolfstraße 8 – 12 (2005, 28 betreubare Wohnungen), Im Schlantenfeld (22 Reihenhäuser), Am Wachtberg (2006, neun neue Wohnungen) und Am 25er Turm (2006, 15 neue Wohnungen).

Auch am Spindelbaumweg und an der Neubauzeile im Stadtteil Neue Heimat war eine Sanierung auf Grund der schlechten Bausubstanz nicht möglich bzw. auch den MieterInnen finanziell nicht zumutbar. Die dort bestehenden Altbauten waren zweigeschoßig, stammten großteils aus den 50-er Jahren und wiesen eine äußerst schlechte Schall- und Wärmedämmung auf. Sie wurden abgerissen und durch zeitgemäße und sozial leistbare Neubauten ersetzt.

Aktuelle Substandard-Beseitigung in der Neuen Heimat

Im Jahr 2007 wurden am Spindelbaumweg 68 Mietwohnungen übergeben, die an Stelle veralteter Wohnbauten entstanden. Weitere 78 Mietwohnungen der zweiten Bauetappe wurden bis Mitte 2009 errichtet. Die vorgezogene dritte Bauetappe mit 32 Wohnungen an der Neubauzeile wird bis 7. Juli 2010 fertig sein. Die Planung stammt vom Linzer Architekturbüro Team M.

Bei der Wohnanlage Spindelbaumweg handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben zur Stadterneuerung. Die alte, nicht mehr sanierungsfähige Wohnbebauung am Spindelbaumweg wird durch moderne, energiesparende und komfortable Wohnhäuser ersetzt. Sämtliche neu errichteten Wohnungen verfügen über Lifte und sind mit öffentlichen Verkehrsmitteln (Bussen der LINZ LINIEN) leicht zu erreichen.

Neue Heimat: Wohnanlage Spindelbaumweg

In der unmittelbaren Nachbarschaft an der Neubauzeile plant die GWG die Errichtung von 125 Mietwohnungen in Niedrigenergiebauweise. Die Bebauung soll fünfgeschoßig erfolgen und sieht auch die Errichtung von 600 Quadratmetern Geschäftsflächen in den Erdgeschoßbereichen vor.

Geplante Wohnanlage Neubauzeile

Die Planung erfolgte durch Architekt Schwarzenbacher, der als Sieger eines Architektenwettbewerbs hervorging. Die Fertigstellung des Gesamtbauvorhabens wäre für 2012 / 2013 geplant. Die erste Etappe umfasst 28 Wohnungen, mit deren Errichtung noch zu Jahresende begonnen werden soll.

(Informationsunterlage zur Pressekonferenz des GWG-Aufsichtsratsvorsitzenden Vizebürgermeister Klaus Luger über die Substandardbeseitigung und die Standardanhebungsmaßnahmen der städtischen Wohnungsgesellschaft GWG)